ДОГОВІР КУПІВЛІ - ПРОДАЖУ МАЙНОВИХ ПРАВ

м. ..........., .................. року

Продавець: ...................., в особі ..................., що діє на підставі ..........., з однієї сторони, та

Покупець: ................, ....................... з іншої сторони, які при спільному згадуванні у тексті цього договору іменуються як «Сторони», а кожна окремо «Сторона», керуючись частиною 1 статті 6 та статтею 656 Цивільного кодексу України, уклали цей Договір про нижченаведене:

Терміни та їх визначення

  • Об'єкт капітального будівництва - ......................
  • Об'єкт нерухомості – складова та невід'ємна частина Об'єкту капітального будівництва, яка виражена у вигляді квартири, спорудження якої здійснює Продавець. Характеристики Об’єкта нерухомості та інформація яка його ідентифікує, наведені в ........................
  • Майнові права – це всі права на Об’єкт нерухомості, які належать Продавцю на підставі ......................., та полягають у праві Продавця набути право власності на Об'єкт нерухомості після введення Об'єкту капітального будівництва в експлуатацію та оформлення відповідних правовстановлюючих документів. Майнові права відчужуються Покупцю, який у зв’язку з цим оформлює право власності на Об’єкт нерухомості на себе.
  • Договірна ціна – загальна вартість Майнових прав на Об'єкт нерухомості, що продаються Продавцем та купуються Покупцем в порядку та на умовах даного Договору.
  • БТІ – Бюро технічної інвентаризації м. ........
  • Акт – Акт прийому-передачі майнових прав на квартиру, який підписується Сторонами на підтвердження набуття Покупцем права власності на Майнові права Об'єкта нерухомості, після здачі Об’єкту капітального будівництва в експлуатацію в порядку, передбаченому даним Договором.

Предмет договору

  1. Продавець продає, а Покупець купує Майнові права на Об'єкт нерухомості у порядку та на умовах, передбачених цим Договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.
  2. Сторони домовились, що Об'єктом нерухомості, Майнові права на який передаються за даним Договором, є .................., в Об’єкті капітального будівництва за будівельною адресою: ............................, з наступними характеристиками: ................
  3. Об’єкт нерухомості також позначається на плані поверху Об’єкту капітального будівництва, що є додатком № ...... до даного Договору та підписується сторонами.
  4. Загальна площа Об'єкту нерухомості є проектною та підлягає уточненню за даними технічного паспорту, оформленого БТІ згідно Договору.
  5. Запланований термін будівництва та введення в експлуатацію Об'єкта капітального будівництва – .................

Порядок передачі майнових прав

  1. Майнові права на Об'єкт нерухомості за цим Договором передаються Продавцем Покупцю шляхом підписання Акту. Акт підписується Сторонами не пізніше ......... робочих днів з дати настання останньої з таких подій: здійснення Покупцем оплати .............% вартості майнових прав, введення Об’єкту капітального будівництва в експлуатацію та здійснення розрахунків.
  2. Право власності на Майнові права переходить від Продавця до Покупця після підписання Акту, для підписання якого та отримання інших документів Покупець має з’явитися до Продавця на протязі тридцяти днів з моменту отримання відповідного повідомлення. При наявності поважних причин Покупець має письмово попередити про них Продавця та отримати згоду Продавця на продовження терміну підписання Акту.
  3. Сторони погоджуються, що у випадку часткової оплати вартості майнових прав, Покупець не набуває права власності на частину майнових прав.
  4. Оформлення права власності на Об'єкт нерухомості та всі інші дії, пов'язані з оформленням права власності на Об'єкт нерухомості, в тому числі сплата офіційних платежів та інших необхідних платежів, здійснюється Покупцем самостійно за власний рахунок.
  5. На прохання Покупця Продавець може здійснювати від імені Покупця дії щодо оформлення права власності на Об'єкт нерухомості, про що Сторонами укладається окрема угода. Продавець не зобов'язаний здійснювати дії щодо оформлення права власності Покупця на Об'єкт нерухомості в разі недосягнення сторонами згоди щодо умов виконання таких дій Продавцем.
  6. Після оформлення права власності на Об’єкт нерухомості, з додержанням вимог діючого законодавства, Покупець має право володіти, користуватись та розпоряджатися Об'єктом нерухомості без обмежень.
  7. Сторони домовляються, що одночасно з підписанням Акту, Продавець надає Покупцю наступні документи, необхідні для оформлення Покупцем права власності на Об'єкт нерухомості:
  • Завірену своєю печаткою копію Акту вводу в експлуатацію Об'єкту капітального будівництва;
  • Технічний паспорт на Об’єкт нерухомості.
  1. Після підписання Акту передачі зазначених документів Продавцем Покупцю зобов’язання Продавця за цим Договором вважаються виконаними.

Договірна ціна та порядок розрахунків

  1. Вартість Майнових прав на Об'єкт нерухомості за 1 кв.м. складає .................. гривень 00 коп., в тому числі ПДВ - ...............
  2. Загальна вартість Майнових прав, що передаються Продавцем Покупцеві за даним Договором складає: .................. Дана сума є остаточною і може бути змінена лише в випадках, передбачених Договором або законодавством України.
  3. Покупець здійснює розрахунок за даним Договором в наступному порядку та в такі строки: ..................
  4. У випадку зміни офіційного курсу гривні до долара США на день оплати більше, ніж на 0,05 % щодо офіційного курсу гривні до долара США, установленого Національним Банком України на момент підписання Договору, належний до оплати платіж на дату сплати, і відповідно Договірна ціна, підлягає перерахунку і визначається Покупцем без додаткового узгодження за наступною формулою:

Е = ЕО* К1/К0,

де:

Е - сума, що підлягає перерахуванню Покупцем, розрахована відповідно до вище погодженої формули;
ЕО - платіж, що підлягає перерахуванню відповідно до цього Договору;
К1 - коефіцієнт, величина якого еквівалентна вартості 1 (одного) долара США за офіційним курсом НБУ в гривнях на дату сплати Покуцпцем грошових коштів;
КО - коефіцієнт, величина якого складає .............

Сторони погодилися, що значення коефіцієнту К1/К0 не може бути менше 1 (одиниці). У випадку, якщо значення коефіцієнту К1/К0 за розрахунком по вищенаведеній формулі становить менше 1 (одиниці), його значення приймається рівним 1 (одиниці) та використовується при розрахунку розміру суми до сплати Е.

Сторони погодилися, що механізм наведений у цьому пункті, застосовується незалежно від інших положень цього Договору.

  1. У випадку, якщо за результатами обміру БТІ при оформленні Паспорту на Об'єкт нерухомості, фактична загальна площа Об’єкту нерухомості збільшиться (чи зменшиться) то Договірна ціна корегується Продавцем відповідно до такої зміни, виходячи з вартості Майнових прав на Об'єкт нерухомості за 1 кв.м.
  2. Продавець направляє Покупцю письмове повідомлення про зміну Договірної ціни з доданням до нього відповідних розрахунків. Якщо за результатами обмірів БТІ, фактична загальна площа Об’єкту нерухомості збільшиться, Покупець зобов'язаний протягом 10 (десяти) банківських днів з моменту отримання такого повідомлення перерахувати відповідні кошти на поточний рахунок Продавця, вказаний в повідомленні, а в разі, якщо в повідомленні рахунок не вказаний, на рахунок, зазначений в реквізитах цього Договору.
  3. Якщо за результатами обмірів БТІ, фактична загальна площа Об’єкту нерухомості зменшиться, Продавець зобов’язаний протягом 10 (десяти) банківських днів з моменту відправлення такого повідомлення перерахувати відповідні кошти на поточний рахунок Покупця, який останній має надати.
  4. Після сплати Покупцем вартості майнових прав Продавець видає йому Довідку про повну оплату вартості майнових прав згідно цього Договору.
  5. Продавець закріплює за Покупцем Об'єкт нерухомості, за умови оплати Покупцем не менше 100% (ста) % Договірної ціни.

Продавець має право:

  1. Вимагати від Покупця особисто або через належним чином уповноважену особу надати та заповнити всі необхідні документи, пов'язані з оформленням цього Договору.
  2. На інші права, передбачені Договором та чинним законодавством України.

Продавець зобов'язаний:

  1. Приймати оплату Договірної ціни, що здійснюється Покупцем, в порядку та на умовах даного Договору.
  2. Після введення Об’єкту капітального будівництва в експлуатацію та оформлення всіх необхідних документів, протягом ................. робочих днів направити Покупцю повідомлення про необхідність з'явитися для підписання Акту. Таке повідомлення має містити дані про адресу приміщення (таке приміщення має бути розташованим у м. .........), за якою Покупець має з'явитися для підписання Акту.
  3. Надавати на вимогу Покупця інформацію, що має відношення до Об'єкту нерухомості, про хід виконання будівництва Об'єкту капітального будівництва та про дотримання графіку будівництва.
  4. Повідомляти Покупця про всі обставини, що роблять неможливим виконання даного Договору.
  5. Забезпечувати будівництво Об’єкту капітального будівництва та введення його в експлуатацію.

Покупець має право:

  1. До запланованої дати введення Об'єкту капітального будівництва в експлуатацію та за умови отримання письмової згоди Продавця відступити право вимоги та свої зобов'язання за цим Договором на користь третьої особи (нового покупця), про що укладається додаткова угода до цього Договору.
  2. За оформлення документів з відступлення права вимоги за даним Договором, Покупець сплачує Подавцю винагороду в розмірі 3 (три) % від Договірної ціни.
  3. При здійсненні розрахунків, згідно цього положення, Покупець сплачує податок на додану вартість в порядку, передбаченому чинним законодавством України.

Покупець зобов'язується:

  1. Здійснити сплату Договірної ціни в порядку та на умовах, передбачених даним Договором.
  2. З'явитися за адресою, вказаною у повідомленні про необхідність з'явитися для оформлення Акту у строк, передбачений даним Договором, при цьому Покупець має попередньо здійснити сплату Договірної ціни в повному обсязі.
  3. Прийняти від Продавця Майнові права в порядку та на умовах, передбачених даним Договором.
  4. Протягом .................. календарних днів після отримання від Продавця повідомлення про введення Об'єкту капітального будівництв в експлуатацію, укласти з експлуатуючою організацією Договір на утримання та обслуговування Об'єкту нерухомості.
  5. Протягом ............... календарних днів з дати підписання Сторонами Акту, оформити правовстановлюючі документи на Об'єкт нерухомості на себе в установленому чинним законодавством України порядку.
  6. Не виконувати самостійно або з залученням третіх осіб які-небудь роботи на Об'єкті нерухомості до набуття Майнових прав на Об'єкт нерухомості.
  7. Не змінювати вигляд зовнішніх стін Об'єкту капітального будівництва, в тому числі встановлювати кондиціонери, засклення балконів, здійснювати перепланування або виконувати будь-які інші будівельні роботи тощо, без попереднього письмового дозволу Продавця та/або експлуатуючої організації.
  8. Відшкодувати вартість всіх витрат, що виникли у Продавця та пов'язані з виконанням будівельних робіт та витрат на обладнання, непередбаченого цим Договором, які виконані з вини або за замовленням Покупця.
  9. Повідомляти Продавця про всі обставини, що роблять неможливим виконання даного Договору.
  10. Виконувати інші обов'язки, передбачені Договором та чинним законодавством України.

Продавець гарантує, що:

  1. Від Покупця не приховано обставин, які мають істотне значення для цього Договору;
  2. До укладення цього Договору, Майнові права на Об'єкт нерухомості будь-яким третім особам не відчужено;
  3. Майнові права на Об'єкт нерухомості не обтяжено будь-якими обмеженнями щодо їх відчуження Покупцю;
  4. Внаслідок укладення цього Договору не будуть порушені права та законні інтереси третіх осіб.

Сторони підтверджують, що:

  1. Вони не визнані недієздатними чи обмежено дієздатними;
  2. Укладення Договору відповідає їх інтересам;
  3. Волевиявлення щодо укладення та виконання Договору є вільним, усвідомленим та відповідає їх внутрішній волі;
  4. Умови Договору їм зрозумілі та відповідають реальній домовленості між ними;
  5. Договір не приховує іншого правочину і спрямований на реальне настання наслідків, які обумовлені ним;
  6. Договором зафіксовано всі істотні умови, необхідні для Договору даного виду.

Відповідальність сторін

  1. У випадках невиконання або неналежного виконання своїх зобов'язань за даним Договором, винна Сторона відшкодовує потерпілій Стороні всі збитки, спричинені такими її винними діями (бездіяльністю).
  2. У випадку порушення строків оплати Договірної ціни/відповідного платежу, належного до оплати згідно умов Договору, Покупець зобов'язаний сплатити Продавцю пеню у розмірі ........... % від суми простроченого платежу за кожний день прострочення.
  3. У випадку порушення строків введення в експлуатацію Об'єкта капітального будівництва Продавець зобов'язаний сплатити Покупцю пеню у розмірі ................. % від суми сплаченої Покупцем за Майнові права за кожний день прострочення.
  4. У випадку не виконання та/або несвоєчасного виконання своїх обов'язків Покупець відшкодовує понесені Продавцем та/або експлуатуючою організацією витрати, пов'язані з утриманням Об'єкту нерухомості, та сплачує пеню у розмірі ............. % від вартості Майнових прав на Об’єкт нерухомості за кожен місяць прострочення виконання своїх зобов'язань.
  5. Сплата штрафних санкцій не звільняє Сторони від виконання своїх зобов'язань за даним Договором.

Срок дії та порядок розірвання договору

  1. Договір набуває чинності з моменту його підписання Сторонами або їх уповноваженими представниками і діє до повного виконання Сторонами взятих на себе зобов’язань за Договором, якщо він не буде припинений раніше у відповідності до положень цього Договору та чинного законодавства України.
  2. Цей Договір може бути припинений:
  • у випадках, встановлених Договором;
  • у випадках, встановлених законодавством України;
  • в разі ліквідації Продавця.
  1. Продавець має право розірвати Договір в односторонньому порядку, наслідком чого є його припинення, лише в таких випадках:
  • Відмова перерахувати та/або несвоєчасне перерахування Покупцем коштів.
  • Порушення Покупцем строків оплати Майнових прав більш ніж на 30 (тридцять) календарних днів.
  • В разі якщо після отримання Покупцем Повідомлення про необхідність з'явитися для оформлення Акту, останній протягом ............. календарних днів не з’явився та/або не підписує Акт. При наявності поважних причин Покупець має письмово попередити про них Продавця та отримати згоду Продавця на продовження терміну підписання Акту.
  1. Одностороннє рішення Продавця про розірвання цього Договору оформлюється у формі письмового повідомлення про припинення дії даного Договору, яке направляється Покупцю. Договір є розірваний на десятий день з моменту відправлення повідомлення. Після розірвання договору в односторонньому порядку Продавець вважатиметься вільним від зобов'язань щодо відчуження майнових прав на Об'єкт нерухомості Покупцю і має право розпоряджатися майновими правами на Об'єкт нерухомості на свій розсуд.
  2. Сторони домовляються, що Акт передачі майнових прав, оформлений у відповідності до цього Договору, вважатиметься анульованим та таким, що не породжує прав та обов'язків для будь-якої Сторони та третіх осіб з моменту розірвання цього Договору.

Порядок вирішення спорів

  1. Будь-який спір чи протиріччя, яке виникло чи може виникнути на підставі чи у зв’язку з цим Договором або його виконанням, вирішується шляхом переговорів між Сторонами.
  2. У випадку, якщо Сторони не зможуть врегулювати спір чи протиріччя шляхом переговорів, будь-яка з Сторін матиме право в порядку, встановленому чинним законодавством України, звернутися до суду, за захистом своїх прав та законних інтересів.
  3. Сторони домовились визначити територіальну підсудність справ які виникають з приводу даного Договору чи інших пов’язаних з ним відносин і домовились, що вони мають пред’являтися до Шевченківського районного суду міста Києва.

Інші умови

  1. Договір складений українською мовою у двох оригінальних примірниках, однакової юридичної сили, – по одному примірнику для кожної Сторони.
  2. Після підписання цього Договору всі попередні переговори за ним, листування, попередні угоди та протоколи про наміри з питань, що так чи інакше стосуються цього Договору, втрачають юридичну силу.
  3. Будь-яка домовленість між Сторонами, яка тягне за собою нові зобов’язання та не випливає з цього Договору, повинна бути письмово підтверджена Сторонами в формі доповнення (додаткової угоди) до Договору, якщо інше не передбачено Договором.
  4. Усі зміни та доповнення до цього Договору є чинними за умови, що вони вчинені у письмовій формі та підписані Сторонами належним чином, якщо інше не передбачено Договором.
  5. При зміні ідентифікаційних даних, адреси, контактних телефонів, банківських реквізитів, паспортних даних та інших суттєвих відомостей Сторони зобов’язані письмово повідомити одна одну протягом 3 (трьох) робочих днів з дати здійснення таких змін.
  6. Будь-які повідомлення, за цим Договором, повинні бути здійснені у письмовій формі, і спрямовані іншій Стороні поштовими відправленнями у вигляді рекомендованих листів з повідомленням про вручення по адресам, зазначеним у цьому Договорі, або вручені особисто.
  7. Датою одержання будь-якого повідомлення Стороною, якщо інше не передбачено цим Договором, в залежності від того, котра з цих подій відбудеться раніше, є: дата одержання іншою Стороною рекомендованого листа з повідомленням про вручення; або дата, вказана на письмовому повідомленні Стороною - одержувачем при особистому отриманні повідомлення уповноваженою на те особою; або на 10 (десятий) календарний день знаходження відповідного поштового відправлення на об'єкті поштового зв'язку (поштовому відділенні) за адресою Сторони - одержувача, вказаній у Договорі.
  8. У випадках, не передбачених цим Договором, Сторони керуються чинним законодавством України.

Реквізити та підписи сторін

коментарі:

В ч.2 ст.656 ЦК України закріплена новела порівняно з попереднім ЦК, згідно якої предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. Таке ж положення міститься й у законодавстві інших країн, зокрема в ЦК РФ, тому чітке вирішення проблематики цієї теми є актуальною для стабільного функціонування міжнародних договірних відносин. Адже в процесі розвитку нашого суспільства виникають якісно нові відносини в міжнародних торгових відносинах, які потребують визнання та врегулювання, один з таких прикладів й розглянуто в моїй роботі.

Таке нововведення знайшло своїх прибічників та опонентів. Ряд вчених критикуючи цю норму зазначає, що купівля-продаж майнових прав веде до втрати договору купівлі-продажу своїх відмітних рис, зливаючись частково з відступленням прав по зобов'язаннях, а з погляду юридичного така заміна точного поняття, великим і невизначеним поняттям, дає мало переваг.

Інші навпаки на захист даної позиції зазначають, що предмет договору купівлі-продажу постійно розширюється, і договори передачі майнових прав нерідко зустрічаються на практиці тому виключення їх з предмету договору купівлі-продажу спричинить ситуацію, коли фактично існуючі відносини будуть не врегульовані.

Але навіть з включенням майнових прав в предмет договору купівлі-продажу проблема не була вичерпана. Постало питання, що собою являють майнові права, який їх склад. Спочатку слід з`ясувати що собою являє термін майно використаний в ст. 654 ЦК України при визначенні договору купівлі-продажу. Відповідь на дане питання наявна в ст.190 ЦК України, відповідно до, якої майно виступає особливим об’єктом, що включає окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки. Отже майнові права охоплюються поняттям майно.

То, що ж собою являють майнові права? Згідно ч.2 ст.190 ЦК майнові права визнаються речовими правами і є неспоживчою річчю. Згідно чинного ЦК України, як вбачається з назви Книги 3, до речових прав належать: право власності та речові права на чуже майно. Цей перелік не є вичерпний. Тобто фактично майнові права за підходом ЦК є речовими?!

Більшість вчених критикують такий підхід, оскільки таке розуміння майнових прав, особливо в контексті предмету договору-купівлі продажу є звуженим, оскільки до майнових прав слід відносити не лише речові права, але й переважну більшість зобов'язальних, виключних та корпоративних прав.

Дійсно майнові права присутні в законодавстві в зазначених вище формах, зокрема ч.1 ст. 6 ЗУ „Про цінні папери та фондовий ринок” застосовує поняття майнових прав, як виду корпоративних, ст. 424 ЦК України закріплює майнові права інтелектуальної власності та інше. Але слід звернути увагу, на те, що фактично не всі ці види майнових прав можна віднести до предмету договору купівлі продажу. Адже речові права, право власності (оперативного управління, господарського відання) зокрема, вони нерозривно пов’язані з річчю на яку вони поширюються й передача певної частини цих прав без передачі, в юридичному сенсі, речі є неможливим.

Щодо корпоративних прав, зокрема вони включають в себе майнові та немайнові корпоративні права, тому якщо й говорити про корпоративні права, як предмет договору купівлі-продажу, то лише в частині майнових корпоративних прав. Корпоративні права переходять — з відповідним цінним папером чи певною річчю, тому можна стверджувати, що такі права не можуть розглядатись як самостійний предмет кyпiвлi-пpoдажу, оскільки вони переходять у зв'язку з переходом вказаних об'єктів.

З приводу зобов’язальних прав, то вони за своєю правовою природою є майновими, адже опосередковують майнові відносини виходячи з ст.1 ЦК, та характеризуються відносним характером. Але в законодавстві існує ряд обмежень, щодо передачі зобов’язальних майнових прав, зокрема пред­метом договору не можуть бути майнові права продавця по відношенню до себе. Більшість договорів має двосторонній характер, тобто кожна із cтopiн має права та несе обов'язки. Однак відповідно до ст. 656 ЦК України предметом купівлі-продажу можуть бути лише майнові права, але не обо­в'язки. Тому уступка майнових прав, що ґрунтуються на двосторонньому договорі, можлива лише у paзi, коли продавець вже виконав вci покладені на нього обов'язки. В односторонніх договорах зазначені обмеження відпадають. Але фактично передача зобов’язальних прав здійснюється в формі цесії (ст. 512 ЦК України), а щодо зобов’язальних прав цесія вчиняється в формі договору купівлі-продажу, лише за умови, що договір, з якого виникли, ці права є договором купівлі-продажу. Крім того відступлення зобов’язальних прав, як предмет договору купівлі-продажу регулюється ч.3 ст.656 ЦК України, отже законодавець це питання виключає з майнових прав, як предмету договору купівлі-продажу.

Щодо майнових прав інтелектуальної власності, як предмету договору купівлі-продажу, то майнові права інтелектуальної власності єдині можуть в повному обсязі реалізувати концепцію майнових прав, як предмету договору купівлі-продажу, адже твір, не може бути переданий одночасно з майновими правами, оскільки автор зберігає невідчужувані особисті права на нього, тому юридичного переходу права на твір не відбувається, а лише на права з твору. Ч. 3. 424 ЦК України передбачає можливість майнових прав інтелектуальної власності виступати предметом зобов`язань, з чого можна зробити висновок, що й договору купівлі-продажу. Але в ЦК одночасно передбачена окрема глава, щодо розпорядження об’єктами інтелектуальної власності, зокрема передачею майнових прав на них. Глава 75 передбачає види договорів, якими опосередковуються ці відносини. Крім того вказівка в ст. 656 ЦК України, що до договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав, суттєво звужує можливість використання договору купівлі-продажу, як такого, до передачі майнових прав інтелектуальної власності.

Отже в даному випадку встановлений перелік об’єктів, що можуть входити в предмет договору купівлі-продажу, створює ілюзію його вичерпності, а відсутність деталізації, створює проблеми на практиці, зокрема і з приводу майнових прав, як предмету договору купівлі-продажу.

Автор: Народенко А. В.