ДОГОВІР ОРЕНДИ КОМУНАЛЬНОГО МАЙНА

м. ..............., ................. р.

Ми, що нижче підписалися,

...................... (повна назва Орендодавця), ідентифікаційний код ЄДРПОУ ................., місцезнаходження якого: .................., (далі - Орендодавець), в особі ........................ (посада, прізвище, ім’я та по батькові) та діє на підставі .................. (рішення, постанова тощо), з одного боку, та

.................................... (повна назва особи Орендаря), ідентифікаційний код ЄДРПОУ ..............., місцезнаходження якого: .............., (далі - Орендар), в особі .......................... (посада, прізвище, ім’я та по батькові), що мешкає .................... (адреса) та діє на підставі ...................... (статут, довіреність тощо), з іншого боку,

уклали цей Договір про наведене нижче:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

  1. Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування комунальне майно (далі Майно), розміщене за адресою: ............... Мета використання .................. Площа ............. кв. м. Вартість за незалежною оцінкою (балансова вартість) ........................., станом на .......... р.
  2. Майно передається в оренду з правом передачі в суборенду за визначеною чинним законодавством процедурою.
  3. Стан Майна на момент укладення договору (коротка технічна характеристика стану майна) визначається в акті приймання – передавання за узгодженим висновком Балансоутримувача і Орендаря щодо проведення поточного та капітального ремонту.

УМОВИ ПЕРЕДАЧІ ОРЕНДОВАНОГО МАЙНА

  1. Орендар вступає у строкове платне користування Майном у термін, указаний у Договорі, одночасно із підписанням сторонами Договору та акта приймання-передавання вказаного Майна, який є невід’ємною частиною Договору (у разі переукладання договору посилення на акт приймання-передавання з попереднього договору та його № і дата).
  2. Передача нерухомого Майна в оренду не надає Орендарю права власності на це майно. Власником орендованого Майна залишається Орендодавець, а Орендар користується ним протягом строку оренди.
  3. Передача Майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною у звіті про незалежну оцінку, складеному за Методикою оцінки.
  4. Орендар повертає Орендодавцеві Майно у стані не гіршому, ніж воно було одержане, на підставі акту приймання -передавання, який підписується обома сторонами. Обов’язок щодо складання акта приймання-передавання покладається на Орендодавця.
  5. У разі припинення цього Договору Орендар повинен повернути Орендодавцеві орендоване Майно в 15-денний термін з дня отримання повідомлення або з дати закінчення строку Договору за актом приймання - передавання Майна, включаючи день здачі.
  6. У разі затримки повернення об’єкту оренди, Орендар повинен сплатити штраф у розмірі подвійної місячної орендної плати за кожний день затримки, враховуючи день передачі, на рахунок Орендодавця.
  7. Штраф розраховується, виходячи з розміру орендної плати за останній, згідно з Договором, місяць оренди, згідно з чинним законодавством.

ОРЕНДНА ПЛАТА

  1. Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста ........., затвердженої .............. (далі – Методика розрахунку), або за результатами конкурсу на право оренди комунального Майна і становить ....................
  2. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.
  3. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць і нараховується після 10 числа, наступного за звітним.
  4. У разі користування Майном протягом неповного календарного місяця (першого та \або останнього місяців оренди) добова орендна плата за дні користування визначається згідно з чинною Методикою розрахунку на основі орендної плати за відповідні місяці пропорційно дням користування.
  5. Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із Сторін у разі зміни Методики її розрахунку, істотні зміни стану об’єкта оренди з незалежних від Сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.
  6. Орендна плата перераховується Орендарем Орендодавцеві щомісячно не пізніше .......... числа наступного місяця.
  7. Орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості, з урахуванням індексації, за кожний день прострочення, включаючи день оплати.
  8. У разі, якщо на дату сплати орендної плати заборгованість за нею становить загалом не менше ніж .............., орендар також сплачує штраф у розмірі ......... % від суми заборгованості.
  9. Наднормативна сума орендної плати підлягає заліку в рахунок подальших платежів.
  10. Нарахування орендної плати за користування комунальним майном розпочинається з дня підписання акта приймання-передавання.
  11. У разі припинення (розірвання) Договору оренди Орендар сплачує орендну плату до дня повернення Майна за актом приймання-передавання включно. Закінчення строку дії Договору оренди не звільняє Орендаря від обов’язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі.

ОПЛАТА ЕКСПЛУАТАЦІЙНИХ ВИТРАТ, ЕЛЕКТРИЧНОЇ ЕНЕРГІЇ

  1. Орендар бере участь у витратах Орендодавця, пов’язаних з експлуатацією, ремонтом і утриманням будинку та прибудинкової території – сплачує експлуатаційні витрати пропорційно займаній ним площі (додаток, який являється невід’ємною частиною договору).
  2. Розмір відшкодування експлуатаційних витрат визначається, згідно кошторису витрат господарсько-фінансового плану на поточний рік.
  3. Орендар зобов’язується сплачувати за використану електричну енергію за діючим в розрахунковий період тарифом, згідно показників встановленого індивідуального приладу обліку спожитої електричної енергії, для визначення якої Орендар .......... числа розрахункового періоду знімає та протягом доби надає Орендодавцю показники електролічильників.
При відсутності лічильника або показників лічильника більше місяця, сума до сплати розраховується згідно приєднаної потужності та наявності електричного обладнання в орендованому приміщенні (додаток, який являється невід’ємною частиною Договору), згідно з діючим в цей розрахунковий період тарифом.

Примітка. Період розрахунку за середньодобовим споживанням електроенергії не може перевищувати один місяць, після чого розрахунок споживаної електроенергії здійснюється Виконавцем за встановленою потужністю струмоприймачів та числом годин їх використання до передачі показників електролічильників наступного перерахунку.

  1. Орендар повинен відшкодувати Орендодавцю вартість послуг з вивезення та складування ТПВ, що складовані Орендарем з його приміщення в спеціально встановленні контейнери за встановленим тарифом та обсягом (додаток, який являється невід’ємною частиною договору). У разі відсутності контейнеру Орендар повинен дотримуватись вимог Санітарних правил «Утримання території населених міст», щодо збору, складуванню і вивозу ТПВ.
  2. Розмір плати може бути переглянуто на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

ВИКОРИСТАННЯ АМОРТИЗАЦІЙНИХ ВІДРАХУВАНЬ І ВІДНОВЛЕННЯ ОРЕНДОВАНОГО МАЙНА

  1. Передбачені законодавством амортизаційні відрахування на орендоване Майно нараховуються його Орендодавцем (Балансоутримувачем) і використовуються на повне відновлення орендованих основних фондів.
  2. Поліпшення орендованого майна, здійсненні за рахунок амортизаційних відрахувань, є власністю територіальної громади.
  3. Відновлення орендованого Майна здійснюється орендарем.

ОРЕНДАР ЗОБОВ'ЯЗУЄТЬСЯ:

  1. Використовувати орендоване Майно відповідно до його призначення та умов цього Договору.
  2. Своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату та решту обов’язкових платежів передбачених цим договором.
  3. Забезпечити збереження орендованого Майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати Майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване Майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки за рахунок власних коштів.
  4. Забезпечити доступ працівників Орендодавця (Балансоутримувач, надавача послуг) доступ на об’єкт оренди з метою перевірки його стану і відповідності напряму використання за цільовим призначенням, визначеному цим Договором.
  5. Своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний ремонт орендованого Майна. Ця умова Договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень (реконструкції) орендованого Майна і не тягне за собою зобов’язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень (реконструкції).
  6. Згода на проведення або відмова у проведені поліпшень (реконструкції) орендованого майна, надається орендарю на підставі відповідного рішення ............ міської ради.
  7. Орендар комунального майна не має права без відповідного рішення ............ міської ради здійснювати поліпшення (реконструкцію) орендованого майна.
  8. Орендар, після отримання згоди ............... міської ради на здійснення невід’ємних поліпшень (реконструкції), перепланування об’єкту оренди розробляє проектно-кошторисну документацію, затверджує (погоджує) в установленому порядку: проектну – в ............., кошторисну у ................
  9. Витрати, пов’язані з виготовленням проектно-кошторисної документації, здійснюються за власний рахунок орендаря і в подальшому не відшкодовуються.
  10. Протягом місяця після укладення цього Договору застрахувати орендоване Майно не менше ніж на його вартість за звітом про оцінку на користь Орендодавця, в порядку визначеному законодавством, і надавати Орендодавцю копії страхового полісу. Постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб увесь строк оренди Майно було застрахованим.
  11. У разі припинення договору оренди чи його розірвання орендар зобов’язаний у ............ термін повернути орендодавцеві об’єкт оренди в тому технічному стані і тій комплектації, в якому він був переданий згідно з актом приймання-передавання, з урахуванням фізичного зносу, про що складається відповідний акт. Якщо орендар допустив погіршення стану об’єкта оренди або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, розраховані шляхом незалежної оцінки. Проведення незалежної оцінки збитків здійснюється за рахунок орендодавця.
  12. Здійснювати витрати, пов’язані з утриманням орендованого Майна. Протягом 5 робочих днів після підписання цього договору укласти з Балансоутримувачем орендованого Майна договір про відшкодування витрат Орендодавцю на утримання орендованого Майна та надання комунальних послуг Орендарю.
  13. У тижневий термін з моменту вступу у користування майном встановити індивідуальні прилади обліку та в 5-ти денний термін укласти прямі договори з відповідними підприємствами на користування комунальними послугами (тепло-водопостачання та водовідведення, технічне обслуговування інженерних мереж, енергопостачання), вивіз твердо-побутових відходів, впорядкувати земельні відносини – та надати їх копії Орендодавцю.
  14. Нести відповідальність за дотримання правил експлуатації інженерних мереж, пожежної безпеки і санітарії в приміщеннях згідно із законодавством. Забезпечити доступ в орендоване приміщення робітників для необхідного огляду та ремонту мереж водопроводу, каналізації, системи центрального опалення в будь-який час при аварійних ситуаціях.
  15. У разі зміни рахунку, назви підприємства, телефону, юридичної адреси повідомляти про це Орендодавця письмово у тижневий строк.

ОРЕНДАР МАЄ ПРАВО:

  1. Використовувати орендоване Майно відповідно до його призначення та в межах визначених чинним законодавством України і умов цього Договору.
  2. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, повинен письмово повідомити про це Орендодавця не пізніше ніж за місяць до закінчення терміну дії цього Договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ЗОБОВ'ЯЗУЄТЬСЯ:

  1. Передати Орендарю в оренду Майно згідно з цим Договором по акту приймання-передавання Майна, який підписується одночасно з цим Договором.
  2. Не вчиняти дій, які б перешкоджали Орендарю користуватися орендованим Майном на умовах цього Договору.
  3. У разі здійснення Орендарем невід’ємних поліпшень орендованого Майна Орендодавець зобов’язаний здійснювати контроль за здійсненням таких поліпшень.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ МАЄ ПРАВО

  1. Контролювати наявність, стан, напрямки та ефективність використання Майна, переданого в оренду за цим Договором.
  2. Виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього Договору або його розірвання у разі погіршення стану орендованого Майна внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього Договору, якщо Орендар:
  • користується майном всупереч договору або призначенню;
  • без дозволу Орендодавця передав майно у користування іншій особі;
  • своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;
  • не приступив до проведення поточного, капітального ремонту майна;
  • допустив виникнення трьохмісячної заборгованості по сплаті орендарем орендної плати, комунальних послуг, експлуатаційних витрат;
  • в інших випадках, передбачених законодавством.
  1. В обов’язковому порядку здійснювати контроль за станом Майна шляхом візуального обстеження зі складанням акта обстеження.
  2. Орендодавець не відповідає за зобов’язаннями Орендаря.

ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ І ВИРІШЕННЯ СПОРІВ ЗА ДОГОВОРОМ

  1. За невиконання або неналежне виконання зобов’язань згідно з Договором сторони несуть відповідальність згідно чинним законодавством України.
  2. За порушення умов договору винна сторона відшкодовує збитки в порядку і розмірі, передбаченому чинним законодавством та цим Договором.
  3. Спори, які виникають за цим Договором або в зв’язку з ним, не вирішені шляхом переговорів, вирішують в судовому порядку.

СТРОК ЧИННОСТІ, УМОВИ ЗМІНИ ТА ПРИПИНЕННЯ ДОГОВОРУ

  1. Цей Договір укладено строком на ............., що діє з ..................... до ................ включно.
  2. Умови Договору зберігають силу протягом усього строку дії Договору, у тому числі у випадках, коли після його укладення законодавством установлено правила, що погіршують становище Орендаря, а в частині зобов’язань Орендаря щодо орендної плати (решти обов’язкових платежів за цим договором) – до повного виконання зобов’язань.
  3. Зміни до умов цього Договору або його розірвання допускаються за взаємної згоди Сторін. Зміни, що пропонуються внести, розглядаються сторонами протягом 20 днів з дати їх подання до розгляду іншою Стороною.
  4. Реорганізація Орендодавця або перехід права власності на орендоване Майно третім особам не є підставою для зміни або припинення чинності цього Договору, і він зберігає свою чинність для нового власника орендованого Майна (його правонаступників), за винятком випадку приватизації орендованого Майна Орендарем.
  5. Чинність цього Договору припиняється внаслідок:
  • закінчення строку, на який його було укладено;
  • викупу (приватизації) об’єкта оренди (за участю орендаря);
  • загибелі (знищення) орендованого Майна;
  • достроково за згодою сторін або за рішенням господарського суду;
  • достроково на вимогу Орендодавця у випадах передбачених цим Договором та чинним законодавством;
  • ліквідації Орендаря – юридичної особи;
  • банкрутства Орендаря та в інших випадках, передбачених чинним законодавством України.
  1. У разі припинення або розірвання Договору поліпшення орендованого Майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого Майна не завдаючи йому шкоди, є власністю Орендаря, а невід’ємне поліпшення - у комунальній власності територіальної громади міста.
  2. У разі припинення або розірвання цього Договору Майно протягом .......... днів повертається Орендарем ................. Орендодавцю (Балансоутримувачу).
  3. У разі, якщо Орендар затримав повернення Майна, він несе ризик його випадкового знищення або випадкового пошкодження.
  4. Майно вважається поверненим Орендодавцю з моменту підписання Сторонами акта приймання-передавання. Обов’язок щодо складання акта приймання –передавання про повернення Майна покладається на Орендаря.
  5. Взаємовідносини Сторін, не врегульовані цим Договором, регулюються чинним законодавством України.
  6. Цей Договір укладено в ......... примірниках, кожен з яких має однакову юридичну силу, по одному для Орендодавця й Орендаря.

ДОДАТКИ

Додатки до цього договору є його невід’ємною і складовою частиною. До цього Договору додаються:

  • розрахунок орендної плати;
  • незалежна оцінка вартості Майна, що передається в оренду;
  • акт приймання – передавання орендованого Майна;
  • розрахунок оплати експлуатаційних витрат.

Реквізити та підписи сторін

коментарі:

Відносинам оренди державного (комунального) майна присвячений, окрім загальних положень ЦК та ГК України, спеціальний акт законодавства - Закон України від 10 квітня 1992 р. № 2269-ХП "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції Закону від 14 березня 1995 р.), а також численні підзаконні нормативні акти. Зокрема, постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786 було затверджено Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна, а наказом Фонду державного майна України від 22 серпня 2000 р. № 1765 - роз'яснення і рекомендації до неї. Наказом Фонду державного майна України від 17 квітня 2001 р. № 649 був затверджений Перелік документів, які подаються орендодавцеві для укладання договору оренди Цілісного майнового комплексу підприємства (організації), його структурного підрозділу, нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що знаходиться на балансі підприємства (організації), господарського товариства і є державною власністю. Нарешті, судову практику за спорами, що випливали з орендних відносин, узагальнено в роз'ясненні Президії Вищого арбітражного суду України від 25 травня 2000 р. № 02-5/23 'Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оглядовому листі Вищого арбітражного суду України від 12 квітня 2001 р. № 01-8/442 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з орендними правовідносинами" (за матеріалами судової колегії Вищого арбітражного суду України по перегляду рішень, ухвал, постанов), інформаційному листі Вищого господарського суду України від 10 липня 2003 р. № 01-8/784 "Про практику Верховного Суду України у справах зі спорів, пов'язаних із застосуванням законодавства про найом (оренду) нежилих приміщень та іншого майна" та інших документах.

Відносини оренди державного та комунального майна, разом з положеннями спеціального нормативного акта - Закону України "Про оренду державного та комунального майна", на законодавчому рівні регулюються положеннями ЦК та ГК України. Наприклад, ЦК України, як зазначалося вище, містить не тільки загальні положення, що стосуються оренди майна (§ 1 гл. 58), він встановлює і спеціальні положення щодо оренди певних видів майна будь-якої, в тому числі державної та комунальної форм власності (зокрема, § 4 - найм будівлі або іншої капітальної споруди, § 5 - найм (оренда) транспортного засобу), що підлягають субсидіарному застосуванню разом з положеннями Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі оренди відповідних об'єктів.

На практиці часто виникає питання про правомірність поширення положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" на підприємства і організації, майно яких не знаходиться в державній (комунальній) власності.

Згідно з ч. 4 ст. 1 цього Закону оренда майна інших форм власності може регулюватися його положеннями, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди. Зважаючи на те, що за чинним цивільним законодавством інститут оренди фактично прирівнюється до інституту найму і є його різновидом, щодо оренди майна інших форм власності застосовуються і є пріоритетними загальні положення ЦК України, що регулюють найм; у разі непротиріччя положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" положенням ЦК України вони підлягають субсидіарному застосуванню до таких відносин. Проте згідно з абз. 2 ч. 4 ст. 1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" оренда майна інших форм власності в обов'язковому порядку регулюється положеннями цього Закону, якщо орендарями є державні підприємства, в тому числі Українське державне підприємство поштового зв'язку "Укрпошта".

Відносини оренди рухомого та нерухомого майна, закріпленого за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних Сил України та інших утворених відповідно до законів України військових формувань, які ведуть його облік у спеціальному порядку, регулюються Законом "Про оренду державного та комунального майна" з урахуванням особливостей, передбачених Законом України від 21 вересня 1999 р. № 1076-ХІУ "Про господарську діяльність у Збройних Силах України" (ст. 1 Закону).

Поняття оренди державного та комунального майна

Згідно зі ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. За визначенням, наведеним у Положенні (стандарті) бухгалтерського обліку 14 "Оренда", затв. наказом Міністерства фінансів України від 28 липня 2000 р. № 181, орендою є угода, за якою орендар набуває права користування необоротним активом за плату протягом погодженого з орендодавцем строку.

Характеристика оренди

Орендою є строкове користування майном. Строковість означає обов'язок орендаря після припинення договору оренди повернути майно. Відповідно до ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (ст. 284 ГК України) термін договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.

Законодавчий принцип щодо строковості користування орендованим майном не позбавляє орендаря права за згодою орендодавця викупити орендоване майно.

Слід зазначити, що відносини з викупу орендарем орендованого державного та комунального майна регулюються відповідним приватизаційним законодавством: законами України від 4 березня 1992 р. № 2163-ХІІ "Про приватизацію державного майна" (в редакції Закону від 19 лютого 1997 р.), від 6 березня 1992 р. № 2171-ХІІ "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (в редакції Закону від 15 травня 1996 р.), від 10 липня 1996 р. № 290/96-ВР "Про особливості приватизації майна в агропромисловому комплексі" тощо.

Пунктом 51 розділу IX Державної програми приватизації на 2000-2002 роки, затв. Законом України від 18 травня 2000 р. № 1723-Ш, передбачено право пріоритетного (пільгового) викупу орендарем орендованого державного майна (будівлі, споруди, приміщення) за умови здійснення ним за рахунок власних коштів за згодою орендодавця невідокремленого поліпшення (капітального ремонту тощо) вартістю не менше 25% залишкової вартості будівлі (споруди, приміщення). У випадку якщо залишкова вартість такого поліпшення менша 25% (поточний ремонт) орендована будівля (споруда, приміщення) приватизується на конкурентних засадах (аукціон, конкурс), а орендар, який не став переможцем конкурсу, аукціону, одержує право на грошову компенсацію вартості здійсненого поліпшення за рахунок коштів, отриманих від продажу об'єкта приватизації. У випадку відмови державного органу приватизації сплатити орендареві таку компенсацію спірні питання щодо її стягнення можуть бути предметом судового розгляду. У разі здійснення поліпшення орендованого майна за власною ініціативою без погодження з орендодавцем орендар не набуває права пільгового викупу державного майна та втрачає право на відповідну грошову компенсацію незалежно від обсягу та вартості невідокремленого поліпшення (абз. З ч. 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

У разі переходу до орендаря за договором оренди права власності на майно, що знаходиться в державній (комунальній) власності, його вартість оцінюється відповідно до Методики оцінки об'єктів оренди, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629 (в редакції постанови від 2 січня 2003 р. № 3).

Оренда здійснюється на засадах оплатності, що матеріалізується в формі орендної плати. Згідно зі ст. 286 ГК України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. При цьому ГК України акцентує увагу на переважному встановленні орендної плати у грошовій формі. Проте, залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря, відповідно до ч. 2 ст. 762 ЦК України (див. ст. 20 Закону України "Про оренду державного та комунального майна") плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму. Якщо в договорі оренди передбачено натуральну або грошово-натуральну форму орендної плати, орендар замість грошей може вносити орендну плату шляхом передачі орендодавцеві частини своєї продукції, виконання певних робіт чи надання послуг.

Згідно зі ст. 524 ЦК України зобов'язання має бути виражене у грошовій одиниці України - гривні. Не є винятком і зобов'язання, що випливає з договору оренди, тобто розмір орендної плати повинен встановлюватися в національній валюті. З огляду на положення ч. 2 цієї ж статті, сторонам договору оренди дозволяється встановити ставку оренди із визначенням грошового еквівалента в іноземній валюті. При цьому, виходячи з вимог ст. З Декрету Кабінету Міністрів України від 19 лютого 1993 р. № 15-93 "Про систему валютного регулювання і валютного контролю" про те, що валюта України є єдиним законним засобом платежу на території України, який приймається без обмежень для оплати будь-яких вимог та зобов'язань, сплата орендної плати повинна здійснюватися в національній грошовій одиниці.

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" встановлює певні обмеження щодо розміру орендної плати. Так, згідно зі ст. 19 цього Закону річна орендна плата за користування цілісним майновим комплексом підприємства, його структурним підрозділом не може перевищувати 10% вартості орендованого майна. Проте це обмеження не поширюється на інші об'єкти оренди. Наприклад, згідно із Методикою розрахунку і порядком використання плати за оренду державного майна, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786, орендна ставка за використання орендарем нерухомого майна для розміщення нічних клубів, казино, інших закладів грального та шоу-бізнесу становить до 20% вартості нерухомого майна, визначеної експертним шляхом. Розмір річної орендної плати у разі оренди окремого індивідуально визначеного майна (крім нерухомого майна) встановлюється за згодою сторін, але не менш як 5% вартості орендованого майна, а у разі, коли орендарем є суб'єкт малого підприємництва - не менш як 4% вартості орендованого майна (п. 7 Методики).

Необхідно мати на увазі, що вищезазначена Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна поширюється лише на об'єкти оренди, що перебувають У державній власності. Для визначення плати за оренду об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим та об'єктів комунальної власності, методики затверджуються відповідними уповноваженими органами. Наприклад, Методику розрахунку і порядок використання орендної плати за користування майном територіальної громади м. Києва було затверджено рішенням Київської міської ради від 5 липня 2001 р. № 366/1342.

Щодо об'єктів, які перебувають у приватній власності, ставки орендної плати встановлюються за погодженням сторін і максимальним (мінімальним) розміром не обмежуються.

На практиці часто виникають питання про правомірність зміни (зазвичай - збільшення) орендодавцем орендної плати в односторонньому порядку. Згідно зі ст. 21 Закону України "Про Оренду державного та комунального майна" розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України, до яких належить, зокрема, можливість, встановлена ч. З ст. 762 ЦК України, щодо періодичного перегляду, зміни (індексації) розміру плати за користування майном. Проте такі зміни також повинні оформлятися додатковою угодою до договору оренди за згодою на це всіх його сторін.

Якщо після укладання договору оренди згідно з певною методикою або іншим актом законодавства будуть внесені зміни, які погіршують становище орендаря (наприклад, підвищують ставки орендної плати), умови договору оренди зберігаються протягом всього строку дії договору (ч. 4 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Частина 3 ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (ч. 4 ст. 762 ЦК України) надає орендареві право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо з незалежних від нього обставин змінилися умови господарювання, передбачені договором, або істотно погіршився стан об'єкта оренди.

У вирішенні відповідних спорів презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об'єкту оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон'юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили чи у зв'язку з природними властивостями майна, що є об'єктом оренди, тощо. Якщо у погіршенні цього майна або у створенні гірших умов користування ним винні обидві сторони за договором, розмір орендної плати також може бути зменшений, але лише у частині, яка відповідає вині орендодавця у зменшенні можливості користуватися майном.

Згідно із п. 14.2 роз'яснення Президії Вищого арбітражного суду України від 25 травня 2000 р. № 02-5/237 "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" зміна умов господарювання, наприклад, зміни у податковій політиці, у рівні попиту на товари, роботи, послуги тощо, можуть бути підставою для зміни розміру орендної плати, якщо це передбачено договором оренди. Що ж до істотного погіршення стану об'єкта оренди, то воно може бути наслідком стихійного лиха, тобто відбутись не з вини орендаря чи будь-якої іншої особи, або виникнути з будь-яких технічних причин, що призвели до понаднормативного зносу орендованого майна, у зв'язку з чим процент амортизації його виявився більше передбачуваного. В такому разі розмір зменшення плати визначається виходячи із строків і характеру погіршення порівняно з умовами користування і станом майна, що визначені в нормативному порядку чи самим договором, або випливають з призначення майна. У разі необхідності господарський суд не позбавлений права призначити відповідну експертизу.

Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати. Такими обставинами можуть бути, зокрема, здійснення капітального ремонту (якщо його повинен робити орендодавець), прострочення орендодавцем надання майна орендареві, наявність у майні недоліків, які виключали його використання за призначенням, тощо. В разі коли за відповідний період часу, протягом якого орендоване майно не використовувалось, орендну плату було внесено, орендар вправі вимагати її повернення.

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" (ч. 6 ст. 19) передбачає, що стягнення заборгованості по орендній платі провадиться в безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса. Відповідні приписи містяться також у Переліку документів, за якими стягнення заборгованості провадиться у безспірному порядку на підставі виконавчих написів нотаріусів, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 29 червня 1999 р. № 1172.

Розміри орендної плати встановлюються та змінюються договором між орендодавцем і орендарем. Відповідно до ст. 88 Закону України від 2 вересня 1993 р. № 3425-ХІІ "Про нотаріат" нотаріус вчиняє виконавчі написи, якщо подані документи підтверджують безспірність заборгованості. Отже, якщо між сторонами договору оренди державного чи комунального майна існує спір, пов'язаний із стягненням заборгованості з орендної плати або пені за несвоєчасне внесення такої плати, відповідний спір розглядається в господарському суді на загальних підставах.

При оренді відбувається користування майном, яке необхідне "для здійснення підприємницької та іншої діяльності". Цей "діяльнісний" аспект підкреслює суспільно корисну мету оренди державного та комунального майна, можливість виходу за його допомогою на ринок, не обмежуючись використанням об'єкта оренди для власних (внутрішніх) потреб орендаря.

Законодавство встановлює виключний перелік державного та комунального майна, яке може бути об'єктом оренди. Згідно зі ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" об'єктами оренди є:

  • цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць). При цьому цілісним майновим комплексом є господарський об'єкт з завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання. Грошові кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості орендодавець надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування Національного банку України за положеннями Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629, а інші оборотні матеріальні засоби викуповуються орендарем відповідно до Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів, який затверджений цією ж постановою;
  • нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств;
  • майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).

За ч. 2 ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не можуть бути об'єктами оренди:

  • цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), що здійснюють діяльність, передбачену ч. 1 ст. 4 Закону України "Про підприємництво". Проте у зв'язку з тим, що 1 червня 2000 р. Верховною Радою України було прийнято Закон України № 1775-ІП "Про ліцензування певних видів господарської діяльності", яким ст. 4 Закону України "Про підприємництво" було викладено в новій редакції, це положення фактично не може застосовуватися;
  • цілісні майнові комплекси казенних підприємств;
  • цілісні майнові комплекси структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць) казенних підприємств, що здійснюють діяльність, передбачену ч. 1 ст. 4 Закону України "Про підприємництво". Проте за вищевказаних обставин це положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна" також не застосовується;
  • об'єкти державної власності, що мають загальнодержавне значення і не підлягають приватизації відповідно до ч. 2 ст. 5 Закону України "Про приватизацію державного майна", а також об'єкти, включені до переліку об'єктів права державної власності, що не підлягають приватизації, затвердженого Законом України "Про перелік об'єктів права державної власності, що не підлягають приватизації", які випускають підакцизну продукцію.

Статтею 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (див. також ст. 287 ГК України) в імперативному порядку визначено органи, яким надано право бути орендодавцями державного та комунального майна:

  • Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України;
  • органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності;
  • підприємства - щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна, загальна площа яких не перевищує 200 кв. м на одне підприємство, а з дозволу вищезазначених органів - також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна, що перевищує площу 200 кв. м.

Коло потенційних орендарів державного та комунального майна не обмежується. Згідно зі ст. 6 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" ними можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства. При цьому фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна з метою використання його для підприємницької діяльності, до укладення договору зобов'язана зареєструватись як суб'єкт підприємницької діяльності.

Законодавство не містить прямої вказівки на те, в якій формі повинен укладатися договір оренди державного та комунального майна. Проте згідно зі ст. 12 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору. Термін "підписання" вказує на обов'язковість укладання договору оренди у письмовій формі, а також на те, що він є консенсуальний.

Загальна вказівка Закону щодо письмової форми договору оренди може конкретизуватися положеннями інших актів законодавства. Так, за змістом ч. 2 ст. 793 ЦК України договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) державної (комунальної) власності строком на 1 рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню; згідно зі ст. 799 цього ж Кодексу нотаріальному посвідченню підлягає договір оренди транспортного засобу за участю фізичної особи тощо.

Спеціальне законодавство щодо оренди державного та комунального майна передбачає процедуру укладання договору оренди, а також визначає істотні умови, за відсутності яких договір оренди може бути визнано неукладеним. До таких ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" відносить:

  • об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
  • термін, на який укладається договір оренди;
  • орендна плата з урахуванням її індексації;
  • порядок використання амортизаційних відрахувань;
  • відновлення орендованого майна та умови його повернення;
  • виконання зобов'язань;
  • забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо;
  • порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди;
  • відповідальність сторін;
  • страхування орендарем взятого ним в оренду майна;
  • обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.

Згідно з ч. 2 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування. Щодо державного майна Типовий договір оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу підприємства), Типовий договір оренди індивідуально визначеного майна (нерухомого або іншого), що належить до державної власності, та Примірний договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю були затверджені наказом Фонду державного майна України від 23 серпня 2000 р. № 1774.

Відповідно до ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють відповідному орендодавцеві заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з Переліком документів, які подаються орендодавцеві для укладання договору оренди цілісного майнового комплексу підприємства (організації), його структурного підрозділу, нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що знаходиться на балансі підприємства (організації), господарського товариства і є державною власністю, затв. наказом Фонду державного майна України від 17 квітня 2001 р. № 649.

У разі надходження до орендодавця заяви про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), орендодавець у 5-денний строк після дати реєстрації заяви надсилає копії матеріалів органу, уповноваженому управляти відповідним майном, а у разі якщо:

  • підприємство, його структурний підрозділ, щодо цілісного майнового комплексу якого надійшла заява про оренду, або ініціатор укладання договору оренди згідно із законодавством займають монопольне становище на ринку;
  • внаслідок укладання договору оренди підприємець або група підприємців можуть зайняти монопольне становище на ринку;
  • сумарна вартість активів або сумарний обсяг реалізації товарів (робіт, послуг), що належать об'єкту оренди та ініціаторові укладання договору оренди, перевищують показники, визначені законодавством, - також до органу Антимонопольного комітету України.

Орган Антимонопольного комітету України розглядає надіслані йому матеріали і протягом 15 днів після їх надходження надсилає орендодавцеві висновки про можливість оренди та умови договору оренди.

У разі порушення провадження у справі про банкрутство керівник або орган управління боржника виключно за погодженням з розпорядником майна подає орендодавцеві матеріали щодо оренди нерухомого майна, копію яких орендодавець у 5-денний строк після дати реєстрації заяви надсилає органу, уповноваженому управляти відповідним майном.

Орган, уповноважений управляти державним майном, розглядає подані йому матеріали і протягом 15 днів після їх надходження надсилає орендодавцеві висновки про умови договору оренди або про відмову в укладанні договору оренди.

Органи, уповноважені управляти майном, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, розглядають подані матеріали і протягом 15 днів після надходження матеріалів повідомляють підприємство про своє рішення (надання дозволу щодо укладання договору оренди або відмову).

Якщо орендодавець не одержав у встановлений термін висновків органу, уповноваженого управляти державним майном, дозволу, відмови чи пропозицій від органу, уповноваженого управляти відповідним майном, укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією, висновків органу Антимонопольного комітету України, укладання договору оренди вважається з цими органами погодженим.

Орендодавець протягом 5 днів після закінчення терміну погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном, і органом Антимонопольного комітету України, а у випадках, коли заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом 15 днів після дати її реєстрації дає згоду або відмовляє в укладанні договору оренди майна і повідомляє про це заявника.

Якщо на укладання договору оренди потрібен дозвіл Фонду державного майна України, його регіонального відділення чи представництва, державне підприємство у 5-денний термін після отримання висновків органу, уповноваженого управляти державним майном, органу Антимонопольного комітету України надсилає орендодавцям копії проекту договору та інших документів, висновки зазначених органів, розрахунок орендної плати. Ці органи протягом 15 днів після надходження матеріалів повідомляють державне підприємство про своє рішення (надання дозволу щодо укладання договору оренди або відмову).

Державне підприємство протягом 5 днів після отримання зазначеного рішення Фонду державного майна України, його регіонального відділення чи представництва дає згоду або відмовляє в укладанні договору оренди державного майна і повідомляє про це заявника.

У передачі в оренду об'єктів може бути відмовлено, якщо:

  • було прийнято рішення про приватизацію або передприватизаційну підготовку цих об'єктів;
  • об'єкт включено до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи місцевих органів влади;
  • орган Антимонопольного комітету України не дає згоди на оренду;
  • орган, уповноважений управляти майном, не дає згоди на виділення структурного підрозділу підприємства;
  • з інших підстав, передбачених законами;
  • орендодавець, зазначений в абз. 2 та 3 ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва, органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном), прийняв рішення про укладання договору оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією.

Укладання договору оренди майна підприємства, його структурного підрозділу з іншими фізичними та юридичними особами здійснюється за умови відсутності заяви господарського товариства, створеного трудовим колективом підприємства, його структурного підрозділу впродовж 20 днів з дня направлення їм повідомлення про намір орендувати відповідно Цілісний майновий комплекс підприємства, структурного підрозділу.

У разі відмови в укладанні договору оренди, а також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду, господарського суду.

Передача об'єкта оренди орендодавцем орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди. Документально вона оформляється шляхом підписання уповноваженими представниками сторін акта приймання-передачі основних засобів, складеного відповідно до вимог наказу Міністерства статистики України від 29 грудня 1995 р. № 352 "Про затвердження типових форм первинного обліку".

Якщо орендодавець у строки і на умовах, визначених у договорі оренди, не передасть орендареві об'єкт оренди, орендар має право вимагати від орендодавця передачі об'єкта та відшкодування збитків, завданих затриманням передачі, або відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням договору оренди.

Джерело: www.ebk.net.ua