Попередній договір купівлі - продажу

Місто ......., ....... року, ...... місяця, ...... числа

Ми, що нижче підписалися: з однієї сторони, ..................., в особі ............, який діє на підставі ..............., надалі - ПРОДАВЕЦЬ, а з другої сторони, ..............., в особі .............., який діє на підставі ......................., надалі – ПОКУПЕЦЬ, попередньо ознайомлені з вимогами цивільного законодавства щодо недійсності правочинів, діючи добровільно, розуміючи значення своїх дій та правові наслідки укладеного договору, керуючись ст. ст. 509, 524, 546, 635, 655, 656 Цивільного кодексу України, домовились про наступне:

1. Сторони зобов’язуються в майбутньому укласти і належним чином оформити договір купівлі - продажу ............., що знаходиться .............., на умовах і в порядку, визначених цим Договором.
2. Сторони домовилися, що істотними умовами договору купiвлi-продажу (основного договору) будуть тaкi: продаж зазначеного майна буде вчинено за цiною, еквівалентною ............ доларів США, що на момент підписання цього договору складає ............... гривень за офiцiйним курсом Нацiонального банку України.
3. До підписання цього Договору, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання, з метою забезпечення реалізації своїх намірів щодо купівлі-продажу вищезазначеного майна та своєї платіжної спроможності, Покупець передав, а Продавець в особі представника отримав суму завдатку у розмірі ................ гривень. В момент розрахунків за Основним договором, зазначена сума буде зарахована у належний з Покупця платіж за Основним договором, як еквівалент ....... доларів США.
4. У випадку невиконання цього договору, Продавець зобов’язується повернути Покупцю протягом трьох банківських днів з дати встановленої п. 10 цього договору подвійну суму завдатку. А в разі затримки її повернення, сплатити на користь Покупця пеню в розмірі 2 відсотків за кожен день прострочення. Покупець має право на отримання вказаної суми до повного відшкодування нанесеної їм шкоди (моральної та матеріальної) та захисту їх інтересів (в т.ч. на судові витрати, і на відшкодування витрат з оплати юридичних послуг у зв’язку із захистом порушеного права чи законних інтересів).
5. Ціну цього Договору Покупець сплачує Продавцю, в день підписання та нотаріального посвідчення Основного договору.
6. Вартість нотаріального оформлення (у тому числі 1% державне мито, 1% пенсійний збір, та довідки, що необхідні для відчуження) Сторони сплачують в рівних частках.
7. ПРОДАВЕЦЬ, в особі представника стверджує, що вищезазначене майно є його власністю і належить йому на підставі ........... від ........ року, а також воно нікому раніше не продане, не подароване, не відчужене іншим способом, під арештом, іпотекою, податковою заставою чи забороною на відчуження не перебуває, трудового спору щодо нього, а також прав чи претензій зі сторони третіх осіб немає; у тому числі немає недоліків, особливо прихованих недоліків, які Покупець не міг побачити при огляді (оповзні, руйнування фундаменту, стін тощо).

8. Продавець зобов’язується:

  • Укласти з Покупцем Основний договір у термін, місці та на умовах, встановлених цим Договором.
  • Не вчиняти будь-яких дій, спрямованих на відчуження вищезазначеного майна або виникнення прав третіх осіб (оренда, найом, позичка, іпотека, обтяження тощо).
  • Не погіршувати технічного стану.
  • До підписання Основного договору на прохання Покупця забезпечити можливість додаткових переглядів нежитлових будівель.
  • На момент укладення Основного договору мати в наявності всі необхідні документи для відчуження: правовстановлюючий документ, витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно, передати ПОКУПЦЕВІ технічну документацію на зазначене майно, підготувати та забезпечити yci інші документи, необхідні для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу (основний договiр).
  • Передати відчужене майно для вільного користування Покупцю одразу ж після укладення Основного договору та здійснення розрахунку за ним.
  • Сплатити усі заборгованості пов’язані з вищезазначеним майном, до моменту фактичного звільнення.
  • Зберігати конфіденційність стосунків та умов відчуження.

9. Покупець зобов’язується:

  • Укласти Основний договір у термін, місці та на умовах, встановлених цим Договором.
  • В момент підписання Основного договору сплатити ціну Договору.
  • Прийняти вищезазначене майно у визначені Основним договором строки.
  • Сприяти Продавцю у отриманні документів, необхідних для відчуження.
  • Не змінювати в односторонньому порядку строк (термін) укладення та нотаріального посвідчення Основного договору та умов купівлі майна (зокрема, ціну, вимоги до строку (терміну).
  • Покупець зобов’язується зберігати конфіденційність стосунків та умов відчуження.
  • 3 моменту укладення цього договору ПРОДАВЕЦЬ зобов'язується не відчужувати зазначене майно іншим особам, не надавати їх у ко­ристування, в оренду та не передавати в іпотеку. До підписання Основного договору на прохання Покупця забезпечити можливість додаткових переглядів зазначеного майна.
10. Сторони домовились про те, що договір купiвлi-продажу (основний договiр) повинен бути підписаний та посвідчений у нотаріальному порядку до .............. року.
11. Кожна сторона зобов’язується виконувати обов’язки, покладені на неї цим договором та сприяти другій стороні у виконанні її обов'язків. Сторони несуть матеріальну відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов договору.
12. Зобов'язання, встановлені цим попереднім договором, припиняються, якщо договор купiвлi-продажу (основний договор) не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором, за взаємною згодою. За достовірність чи справжність документів, необхідних для підписання Основного договору, несе відповідальність особа, що їх надала.
13. ПРОДАВЕЦЬ стверджує, що воно є юридичною особою, наділеною цивільноїю правоздатністю та дієздатністю згідно із чинним законодавством України, має право укладати будь-які правочини по розпорядженню майном, його повноваження - в силі.
14. Усі можливі спори при виконанні умов цього договору або в зв’язку з тлумаченням його змісту вирішуються шляхом переговорів. Якщо сторони протягом 10 днів не досягли домовленості, спір передається на розгляд судових органів у порядку, встановленому чинним законодавством України.
15. Зміст зазначених в цьому попередньому договорі статей Цивільного Кодексу України нам, сторонам за договором відомі та зрозумілі.
16. Договір набуває чинність з моменту його підписання Сторонами і діє до виконання ними усіх своїх зобов’язань за цим Договором.
17. Додаткові угоди та додатки до цього Договору є його невід'ємною частиною і мають юридичну силу у разі, якщо вони викладені у письмовій формі, підписані Сторонами та скріплені їх печатками.
18. Всі виправлення та дописки за текстом цього Договору мають силу та можуть братися до уваги виключно за умови, що вони у кожному окремому випадку засвідчені підписами Сторін та скріплені печаткою.
19. Цей Договір складений при повному розумінні Сторонами його умов та термінології українською мовою у двох автентичних примірниках, які мають однакову юридичну силу, – по одному для кожної із Сторін.

Підписи:

Коментарі:

Статтями 6, 42, 43 ГК України проголошено принцип свободи підприємницької діяльності, що означає право підприємців без обмежень самостійно здійснювати будь-яку підприємницьку діяльність, яку не заборонено законом. В процесі такої діяльності між суб'єктами підприємницької діяльності складаються певні взаємовідносини, юридичним оформленням яких найчастіше є договір; відповідно, означений принцип свободи підприємницької діяльності знаходить своє втілення і в господарських договорах. В цьому контексті він означає можливість вільного вияву волі сторін на вступ у договірні відносини, можливість вільного обрання партнера майбутнього договору тощо.

Із принципом свободи договору тісно пов'язана можливість укладання суб'єктами підприємницької діяльності попередніх договорів. Адже таке укладання є своєрідним обмеженням свободи підприємницької діяльності, яке, щоправда, впроваджується власне підприємцями за взаємної згоди.

Поняття попереднього договору

За змістом ст. 182 ГК України (ст. 635 ЦК України) попереднім вважається договір, згідно з яким суб'єкт господарювання зобов'язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором.

Характеристика попереднього договору

Предметом попереднього договору є укладення в майбутньому основного господарського договору.

Насамперед слід зазначити, що намір сторін укласти в майбутньому основний договір закріплюється саме за допомогою договірної конструкції - попереднього договору. Як ЦК (ч. 4 ст. 635), так і ГК України (ч. 6 ст. 182) спеціально зазначають, що угода сторін про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ній немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не визнається попереднім договором і не породжує юридичних наслідків. До укладення попередніх договорів не застосовується загальний порядок укладення господарських договорів.

Основний господарський договір укладається на умовах, передбачених попереднім договором.

На практиці виникає питання про те, які умови можна вважати істотними в попередньому договорі. Судячи з вищенаведеного визначення, ними можна вважати обов'язок у майбутньому укласти основний договір, а також строки укладення такого договору. В попередньому договорі повинні зазначатися умови, що є істотними, в свою чергу, для основного договору. Проте, як вірно зазначається в юридичній літературі, в попередньому договорі можуть зазначатися лише деякі, а не всі істотні умови основного договору. Це обґрунтовується тим, що якщо б на момент виникнення договірних правовідносин були всі істотні умови основного -договору, то відпала б необхідність в укладенні попереднього договору. Хоча при цьому зберігається ймовірність того, що в майбутньому, коли визначаться всі істотні умови основного договору, його укладення в силу як об'єктивних, так і суб'єктивних чинників втратить актуальність (економічну доцільність) для однієї з його сторін.

Згідно із ч. 2 ст. 182 ГК України попередній договір повинен містити умови, що дозволяють визначити предмет, а також інші істотні умови основного договору. У цьому договорі визначається і порядок погодження істотних умов майбутнього договору, які не передбачені попереднім договором (абз. З ч. 1 ст. 635 ЦК України).

Попередній договір може містити й ті умови, що їх необхідно оперативно виконувати до моменту укладення основного договору. Іншими словами, деякі умови попереднього договору повинні виконуватися після його укладення незалежно від строку укладення основного договору. Після з'ясування решти умов виникає можливість укласти основний договір, у якому можна буде здійснити коригування того, що було виконане за попереднім договором.

Основний господарський договір повинен бути укладений у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору. Вказівка на те, що законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору, міститься в абз. 2 ч. 1 ст. 635 ЦК України.

Попередній договір не можна вважати способом забезпечення виконання основного договору. Незважаючи на те, що попередній договір тісно пов'язаний із майбутнім основним договором, цей договір укладається і діє незалежно від укладання основної угоди. З моменту укладення основного договору попередній договір припиняється як такий, що виконаний належним чином (ст. 599 ЦК України).

Зобов'язання укласти основний договір, передбачене попереднім договором, припиняється, якщо до закінчення строку, в який сторони мають укласти основний договір, одна із сторін не надішле проект такого договору другій стороні. У разі якщо сторона, яка уклала попередній договір, одержавши проект договору від іншої сторони, ухиляється від укладення основного договору, друга сторона має право вимагати укладення такого договору в судовому порядку.

Перевагами попереднього договору є можливість притягнення до відповідальності за порушення його умов і, як наслідок, стягнення завданих цим збитків, в тому числі й не одержаних доходів (упущеної вигоди), а також укладення основних договорів за рішенням суду (ст. 187 ГК України).

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі (абз. 4 ч. 1 ст. 635 ЦК України).